CenaCheckZainstaluj

Jak wypadają ceny mieszkań — Olsztyn vs Warszawa

Mieszkanie w Olsztyn kosztuje obecnie średnio 4675 zł/m², a w Warszawa — 8634 zł/m² (mediana cen transakcyjnych z aktów notarialnych, RCN, dane na 16 kwietnia 2026). Olsztyn jest tańsze o 45.9% — przy mieszkaniu 50 m² to około 197 950 zł różnicy.

Porównanie realnych cen transakcyjnych z aktów notarialnych (RCN) pokazuje, które miasto jest tańsze: mediana za m², dynamika zmian i wolumen transakcji w Olsztyn i Warszawa obok siebie.

Różnica w medianie ceny

3959 zł/m²

Olsztyn tańsze o 45.9% — przy 50 m² to około 197 950 zł różnicy

Statystyki obu miast

Olsztyn

woj. warminsko_mazurskie

Mediana ceny

4675 zł

za m²

Liczba transakcji

42 833

w bazie RCN

Zmiana roczna

+21.4%

r/r

Mieszkanie 50 m²

233 750 zł

szacunkowa cena całkowita

Warszawa

woj. mazowieckie

Mediana ceny

8634 zł

za m²

Liczba transakcji

1652

w bazie RCN

Zmiana roczna

+14.4%

r/r

Mieszkanie 50 m²

431 700 zł

szacunkowa cena całkowita

Szczegółowe porównanie

Kluczowe metryki rynku nieruchomości w Olsztyn i Warszawa

MetrykaOlsztynWarszawa
Mediana ceny za m²4675 złtaniej8634 zł
Mieszkanie 50 m² (szacunek)233 750 zł431 700 zł
Zmiana cen r/r+21.4%+14.4%
Transakcje w bazie RCN42 8331652
Segment cenowyponiżej średniejpowyżej średniej
Województwowarminsko_mazurskiemazowieckie

Ostatnia weryfikacja danych: . Ostatnia aktualizacja porównania: . Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (dane.gov.pl). Mediana zł/m², liczba transakcji i trend r/r dla Olsztyn i Warszawa pochodzą z aktów notarialnych zarejestrowanych w RCN — nie z cen ofertowych ani prognoz. Opracowanie i weryfikacja danych: Zespół CenaCheck ds. danych RCN.

Trend cenowy — Olsztyn vs Warszawa

Mediana ceny transakcyjnej zł/m² wg kwartałów. Dane z aktów notarialnych (RCN).

Wolumen transakcji — Olsztyn vs Warszawa

Liczba transakcji zarejestrowanych w RCN wg kwartałów

Olsztyn

Warszawa

Olsztyn vs Warszawa — podsumowanie

W oparciu o medianę cen transakcyjnych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, Olsztyn jest aktualnie tańsze o 45.9% (3959 zł/m²) w stosunku do Warszawa. Mediana w Olsztyn wynosi 4675 zł/m², a w Warszawa — 8634 zł/m².

Przy zakupie typowego mieszkania o powierzchni 50 m² różnica w cenie wynosi około 197 950 zł. Olsztyn klasyfikuje się w segmencie poniżej średniej, natomiast Warszawa — w segmencie powyżej średniej.

Pod względem dynamiki cen: Olsztyn rośnie szybciej (+21.4% r/r) niż Warszawa (+14.4% r/r). Jeśli ten trend się utrzyma, różnica cenowa między miastami będzie się zmniejszać.

Olsztyn ma zdecydowanie więcej transakcji w bazie RCN (42 833 vs 1652), co wskazuje na większą płynność rynku — łatwiej jest tam znaleźć kupca lub sprzedać mieszkanie w rozsądnym czasie.

Pamiętaj, że mediana to wartość ogólna dla całego miasta. Konkretna dzielnica, stan mieszkania, piętro i rok budowy mogą zmienić cenę o kilkanaście procent w obie strony. Zobacz, jak sprawdzić realną cenę konkretnego mieszkania. Zainstaluj rozszerzenie CenaCheck i sprawdzaj dane transakcyjne z RCN bezpośrednio przy przeglądaniu ofert na Otodom, OLX czy Morizon.

Najczęściej zadawane pytania

Jak wypadają ceny mieszkań Olsztyn vs Warszawa?
Warszawa jest droższe: mediana ceny transakcyjnej to 8634 zł/m² wobec 4675 zł/m² w Olsztyn — o 85% więcej (3959 zł/m², czyli około 197 950 zł różnicy przy mieszkaniu 50 m²). Różnica się zmniejsza — ceny w Olsztyn rosną szybciej (+21.4% r/r) niż w Warszawa (+14.4% r/r). Wszystkie liczby to mediany z aktów notarialnych (RCN), dane na 16 kwietnia 2026, a nie ceny ofertowe z portali.
Olsztyn czy Warszawa — gdzie taniej kupić mieszkanie?
Taniej kupisz w Olsztyn: mediana ceny transakcyjnej wynosi tam 4675 zł/m² wobec 8634 zł/m² w Warszawa, czyli o 85% mniej — przy mieszkaniu 50 m² to około 197 950 zł różnicy w cenie zakupu (RCN, akty notarialne, dane na 16 kwietnia 2026). W ostatnich kwartałach mediana zmieniła się o +4,0% w Olsztyn (2025 Q2 → 2026 Q1) i o −7,4% w Warszawa (2025 Q2 → 2026 Q1) — to zmierzony kierunek z ostatnich kwartałów, a nie prognoza, i bywa inny niż zmiana rok do roku. Sama mediana nie rozstrzyga jednak wyboru miasta: Olsztyn ma 25.9× więcej zarejestrowanych transakcji, więc rynek jest tam płynniejszy, a orientacyjna rentowność najmu brutto wynosi 12,3% w Olsztyn i 11,5% w Warszawa. Mediana miasta to punkt odniesienia dla całego rynku — konkretne mieszkanie potrafi odbiegać od niej o kilkadziesiąt procent w zależności od dzielnicy, piętra i standardu.
Jak wypadają ceny domów w Olsztyn w porównaniu z Warszawa?
CenaCheck na tej stronie porównuje rynek mieszkań i lokali mieszkalnych, nie domy jednorodzinne. Jeśli przez „domów” rozumiesz ogólny rynek mieszkaniowy, najlepszym benchmarkiem jest mediana mieszkań: 4675 zł/m² w Olsztyn i 8634 zł/m² w Warszawa (RCN, dane na 16 kwietnia 2026). Dom wolnostojący wyceniaj oddzielnie, bo cena działki, powierzchnia użytkowa domu i standard budynku silnie zmieniają zł/m²; nie mieszamy takich transakcji z medianą mieszkań, żeby nie zafałszować porównania.
Ile kosztuje mieszkanie w Olsztyn w porównaniu z Warszawa?
Mieszkanie 50 m² kosztuje w Olsztyn około 233 750 zł, a w Warszawa — 431 700 zł (mediana cen transakcyjnych RCN × 50 m², dane na 16 kwietnia 2026). W przeliczeniu na metr to 4675 zł/m² w Olsztyn i 8634 zł/m² w Warszawa; Olsztyn jest tańsze o 45.9%. To realne ceny z aktów notarialnych, a nie ceny ofertowe z portali ogłoszeniowych.
Ile kosztuje wynajem mieszkania w Olsztyn w porównaniu z Warszawa?
Wynajem mieszkania 50 m² kosztuje w Olsztyn około 2400 zł miesięcznie (48 zł/m²), a w Warszawa — 4150 zł (83 zł/m²). Taniej wynajmiesz w Olsztyn — o 42%. Zestawiając czynsz z medianą cen transakcyjnych RCN, orientacyjna rentowność najmu brutto wynosi 12,3% w Olsztyn i 11,5% w Warszawa — im wyższa, tym bardziej najem opłaca się właścicielowi, a najemca płaci relatywnie więcej za metr. Stawki najmu to wartości orientacyjne aktualizowane kwartalnie; ceny transakcyjne pochodzą z aktów notarialnych (RCN).
Ile wynosi mediana ceny mieszkania w Olsztyn vs Warszawa?
Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Olsztyn wynosi 4675 zł/m², a w Warszawa — 8634 zł/m². Różnica to 3959 zł/m² (45.9%), co przy mieszkaniu 50 m² daje około 197 950 zł różnicy w cenie całkowitej. Dane pochodzą z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCN), czyli z aktów notarialnych.
Czy ceny mieszkań w Olsztyn rosną szybciej niż w Warszawa?
Tak — ceny w Olsztyn dynamicznie rosną (+21.4% r/r), podczas gdy w Warszawa dynamicznie rosną (+14.4% r/r). Różnica w dynamice wynosi 7 p.p.
Gdzie jest więcej transakcji nieruchomościami — w Olsztyn czy Warszawa?
W bazie RCN jest 42 833 transakcji z Olsztyn i 1652 z Warszawa. Olsztyn ma 25.9× więcej zarejestrowanych transakcji, co świadczy o większej płynności rynku — łatwiej znaleźć kupca i szybciej sprzedać mieszkanie.
Które miasto jest lepsze do inwestowania — Olsztyn czy Warszawa?
To zależy od strategii. Olsztyn oferuje niższą barierę wejścia (4675 zł/m²), co przy wyższym czynszu może dawać lepszą stopę zwrotu. Warszawa (8634 zł/m²) może być bezpieczniejszą inwestycją z uwagi na stabilniejsze ceny. Zainstaluj CenaCheck, żeby porównać konkretne oferty z danymi RCN.

Sprawdź dane RCN dla każdego miasta

RCN Olsztyn— ceny transakcyjne →RCN Warszawa— ceny transakcyjne →

Sprawdź też ceny transakcyjne w największych monitorowanych rynkach: ceny mieszkań w Szczecinie · ceny transakcyjne nieruchomości we Wrocławiu · cena za m² mieszkania w Poznaniu

Inne porównania z Olsztyn i Warszawa

Białystok vs Olsztyn→Bielsko-Biała vs Olsztyn→Bydgoszcz vs Olsztyn→Bytom vs Olsztyn→Częstochowa vs Olsztyn→Elbląg vs Olsztyn→
Wszystkie porównania miast →

Powiązane poradniki

Zanim porównasz Olsztyn i Warszawa, sprawdź jak czytać dane RCN i czym różnią się ceny transakcyjne od ofertowych.

Ceny transakcyjne a ofertowe

Czym różnią się ceny z aktów notarialnych (RCN) od cen wystawianych na portalach.

Jak sprawdzić realną cenę mieszkania

Od mediany dzielnicy do wyceny konkretnego lokalu — krok po kroku.

Rynek wtórny vs pierwotny

Czym różni się cena lokalu z drugiej ręki od mieszkania od dewelopera.

Prognozy cen mieszkań

Czy ceny będą rosły, czy spadały — jak czytać trend rok do roku.

Jawne ceny mieszkań od dewelopera

Co deweloper musi pokazać przed rezerwacją i jak czytać historię jego cen ofertowych.

Sprawdź realne ceny nieruchomości

Zainstaluj rozszerzenie CenaCheck i zobacz dane transakcyjne z RCN bezpośrednio na Otodom.pl, OLX.pl i Morizon.pl. Bezpłatnie.

Zainstaluj CenaCheckDarmowe rozszerzenie Chrome

3,85M

transakcji w bazie

16+

miast

RCN

dane z aktów notarialnych