CenaCheckZainstaluj

Jak wypadają ceny mieszkań — Białystok vs Olsztyn

Mieszkanie w Białystok kosztuje obecnie średnio 5183 zł/m², a w Olsztyn — 4675 zł/m² (mediana cen transakcyjnych z aktów notarialnych, RCN, dane na 16 kwietnia 2026). Olsztyn jest tańsze o 10.9% — przy mieszkaniu 50 m² to około 25 400 zł różnicy.

Porównanie realnych cen transakcyjnych z aktów notarialnych (RCN) pokazuje, które miasto jest tańsze: mediana za m², dynamika zmian i wolumen transakcji w Białystok i Olsztyn obok siebie.

Różnica w medianie ceny

508 zł/m²

Olsztyn tańsze o 10.9% — przy 50 m² to około 25 400 zł różnicy

Statystyki obu miast

Białystok

woj. podlaskie

Mediana ceny

5183 zł

za m²

Liczba transakcji

57 049

w bazie RCN

Zmiana roczna

-0.2%

r/r

Mieszkanie 50 m²

259 150 zł

szacunkowa cena całkowita

Olsztyn

woj. warminsko_mazurskie

Mediana ceny

4675 zł

za m²

Liczba transakcji

42 833

w bazie RCN

Zmiana roczna

+21.4%

r/r

Mieszkanie 50 m²

233 750 zł

szacunkowa cena całkowita

Szczegółowe porównanie

Kluczowe metryki rynku nieruchomości w Białystok i Olsztyn

MetrykaBiałystokOlsztyn
Mediana ceny za m²5183 zł4675 złtaniej
Mieszkanie 50 m² (szacunek)259 150 zł233 750 zł
Zmiana cen r/r-0.2%+21.4%
Transakcje w bazie RCN57 04942 833
Segment cenowyśredniponiżej średniej
Województwopodlaskiewarminsko_mazurskie

Ostatnia weryfikacja danych: . Ostatnia aktualizacja porównania: . Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (dane.gov.pl). Mediana zł/m², liczba transakcji i trend r/r dla Białystok i Olsztyn pochodzą z aktów notarialnych zarejestrowanych w RCN — nie z cen ofertowych ani prognoz. Opracowanie i weryfikacja danych: Zespół CenaCheck ds. danych RCN.

Trend cenowy — Białystok vs Olsztyn

Mediana ceny transakcyjnej zł/m² wg kwartałów. Dane z aktów notarialnych (RCN).

Wolumen transakcji — Białystok vs Olsztyn

Liczba transakcji zarejestrowanych w RCN wg kwartałów

Białystok

Olsztyn

Białystok vs Olsztyn — podsumowanie

W oparciu o medianę cen transakcyjnych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, Olsztyn jest aktualnie tańsze o 10.9% (508 zł/m²) w stosunku do Białystok. Mediana w Olsztyn wynosi 4675 zł/m², a w Białystok — 5183 zł/m².

Przy zakupie typowego mieszkania o powierzchni 50 m² różnica w cenie wynosi około 25 400 zł. Białystok klasyfikuje się w segmencie średni, natomiast Olsztyn — w segmencie poniżej średniej.

Pod względem dynamiki cen: Olsztyn rośnie szybciej (+21.4% r/r) niż Białystok (-0.2% r/r). Jeśli ten trend się utrzyma, różnica cenowa między miastami będzie się powiększać.

Białystok ma zdecydowanie więcej transakcji w bazie RCN (57 049 vs 42 833), co wskazuje na większą płynność rynku — łatwiej jest tam znaleźć kupca lub sprzedać mieszkanie w rozsądnym czasie.

Pamiętaj, że mediana to wartość ogólna dla całego miasta. Konkretna dzielnica, stan mieszkania, piętro i rok budowy mogą zmienić cenę o kilkanaście procent w obie strony. Zobacz, jak sprawdzić realną cenę konkretnego mieszkania. Zainstaluj rozszerzenie CenaCheck i sprawdzaj dane transakcyjne z RCN bezpośrednio przy przeglądaniu ofert na Otodom, OLX czy Morizon.

Najczęściej zadawane pytania

Jak wypadają ceny mieszkań Białystok vs Olsztyn?
Białystok jest droższe: mediana ceny transakcyjnej to 5183 zł/m² wobec 4675 zł/m² w Olsztyn — o 11% więcej (508 zł/m², czyli około 25 400 zł różnicy przy mieszkaniu 50 m²). Różnica się zmniejsza — ceny w Olsztyn rosną szybciej (+21.4% r/r) niż w Białystok (-0.2% r/r). Wszystkie liczby to mediany z aktów notarialnych (RCN), dane na 16 kwietnia 2026, a nie ceny ofertowe z portali.
Białystok czy Olsztyn — gdzie taniej kupić mieszkanie?
Taniej kupisz w Olsztyn: mediana ceny transakcyjnej wynosi tam 4675 zł/m² wobec 5183 zł/m² w Białystok, czyli o 11% mniej — przy mieszkaniu 50 m² to około 25 400 zł różnicy w cenie zakupu (RCN, akty notarialne, dane na 16 kwietnia 2026). W ostatnich kwartałach mediana zmieniła się o −11,9% w Białystok (2025 Q2 → 2026 Q1) i o +4,0% w Olsztyn (2025 Q2 → 2026 Q1) — to zmierzony kierunek z ostatnich kwartałów, a nie prognoza, i bywa inny niż zmiana rok do roku. Sama mediana nie rozstrzyga jednak wyboru miasta: Białystok ma 1.3× więcej zarejestrowanych transakcji, więc rynek jest tam płynniejszy, a orientacyjna rentowność najmu brutto wynosi 10,4% w Białystok i 12,3% w Olsztyn. Mediana miasta to punkt odniesienia dla całego rynku — konkretne mieszkanie potrafi odbiegać od niej o kilkadziesiąt procent w zależności od dzielnicy, piętra i standardu.
Jak wypadają ceny domów w Białystok w porównaniu z Olsztyn?
CenaCheck na tej stronie porównuje rynek mieszkań i lokali mieszkalnych, nie domy jednorodzinne. Jeśli przez „domów” rozumiesz ogólny rynek mieszkaniowy, najlepszym benchmarkiem jest mediana mieszkań: 5183 zł/m² w Białystok i 4675 zł/m² w Olsztyn (RCN, dane na 16 kwietnia 2026). Dom wolnostojący wyceniaj oddzielnie, bo cena działki, powierzchnia użytkowa domu i standard budynku silnie zmieniają zł/m²; nie mieszamy takich transakcji z medianą mieszkań, żeby nie zafałszować porównania.
Ile kosztuje mieszkanie w Białystok w porównaniu z Olsztyn?
Mieszkanie 50 m² kosztuje w Białystok około 259 150 zł, a w Olsztyn — 233 750 zł (mediana cen transakcyjnych RCN × 50 m², dane na 16 kwietnia 2026). W przeliczeniu na metr to 5183 zł/m² w Białystok i 4675 zł/m² w Olsztyn; Olsztyn jest tańsze o 10.9%. To realne ceny z aktów notarialnych, a nie ceny ofertowe z portali ogłoszeniowych.
Ile kosztuje wynajem mieszkania w Białystok w porównaniu z Olsztyn?
Wynajem mieszkania 50 m² kosztuje w Białystok około 2250 zł miesięcznie (45 zł/m²), a w Olsztyn — 2400 zł (48 zł/m²). Taniej wynajmiesz w Białystok — o 6%. Zestawiając czynsz z medianą cen transakcyjnych RCN, orientacyjna rentowność najmu brutto wynosi 10,4% w Białystok i 12,3% w Olsztyn — im wyższa, tym bardziej najem opłaca się właścicielowi, a najemca płaci relatywnie więcej za metr. Stawki najmu to wartości orientacyjne aktualizowane kwartalnie; ceny transakcyjne pochodzą z aktów notarialnych (RCN).
Ile wynosi mediana ceny mieszkania w Białystok vs Olsztyn?
Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Białystok wynosi 5183 zł/m², a w Olsztyn — 4675 zł/m². Różnica to 508 zł/m² (10.9%), co przy mieszkaniu 50 m² daje około 25 400 zł różnicy w cenie całkowitej. Dane pochodzą z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCN), czyli z aktów notarialnych.
Czy ceny mieszkań w Białystok rosną szybciej niż w Olsztyn?
Nie — ceny w Olsztyn dynamicznie rosną (+21.4% r/r) szybciej niż w Białystok (-0.2% r/r). Różnica w dynamice wynosi 21.6 p.p.
Gdzie jest więcej transakcji nieruchomościami — w Białystok czy Olsztyn?
W bazie RCN jest 57 049 transakcji z Białystok i 42 833 z Olsztyn. Białystok ma 1.3× więcej zarejestrowanych transakcji, co świadczy o większej płynności rynku — łatwiej znaleźć kupca i szybciej sprzedać mieszkanie.
Które miasto jest lepsze do inwestowania — Białystok czy Olsztyn?
To zależy od strategii. Olsztyn oferuje niższą barierę wejścia (4675 zł/m²), co przy wyższym czynszu może dawać lepszą stopę zwrotu. Białystok (5183 zł/m²) może być bezpieczniejszą inwestycją z uwagi na większą płynność rynku. Zainstaluj CenaCheck, żeby porównać konkretne oferty z danymi RCN.

Sprawdź dane RCN dla każdego miasta

RCN Białystok— ceny transakcyjne →RCN Olsztyn— ceny transakcyjne →

Sprawdź też ceny transakcyjne w największych monitorowanych rynkach: ceny mieszkań w Szczecinie · ceny transakcyjne nieruchomości we Wrocławiu · cena za m² mieszkania w Poznaniu

Inne porównania z Białystok i Olsztyn

Białystok vs Bielsko-Biała→Białystok vs Bydgoszcz→Białystok vs Bytom→Białystok vs Częstochowa→Białystok vs Gdańsk→Białystok vs Gdynia→
Wszystkie porównania miast →

Powiązane poradniki

Zanim porównasz Białystok i Olsztyn, sprawdź jak czytać dane RCN i czym różnią się ceny transakcyjne od ofertowych.

Ceny transakcyjne a ofertowe

Czym różnią się ceny z aktów notarialnych (RCN) od cen wystawianych na portalach.

Jak sprawdzić realną cenę mieszkania

Od mediany dzielnicy do wyceny konkretnego lokalu — krok po kroku.

Rynek wtórny vs pierwotny

Czym różni się cena lokalu z drugiej ręki od mieszkania od dewelopera.

Prognozy cen mieszkań

Czy ceny będą rosły, czy spadały — jak czytać trend rok do roku.

Jawne ceny mieszkań od dewelopera

Co deweloper musi pokazać przed rezerwacją i jak czytać historię jego cen ofertowych.

Sprawdź realne ceny nieruchomości

Zainstaluj rozszerzenie CenaCheck i zobacz dane transakcyjne z RCN bezpośrednio na Otodom.pl, OLX.pl i Morizon.pl. Bezpłatnie.

Zainstaluj CenaCheckDarmowe rozszerzenie Chrome

3,85M

transakcji w bazie

16+

miast

RCN

dane z aktów notarialnych