CenaCheckZainstaluj

Jak wypadają ceny mieszkań — Kraków vs Warszawa

Mieszkanie w Kraków kosztuje obecnie średnio 14 853 zł/m², a w Warszawa — 8634 zł/m² (mediana cen transakcyjnych z aktów notarialnych, RCN, dane na 16 kwietnia 2026). Warszawa jest tańsze o 72% — przy mieszkaniu 50 m² to około 310 950 zł różnicy.

Porównanie realnych cen transakcyjnych z aktów notarialnych (RCN) pokazuje, które miasto jest tańsze: mediana za m², dynamika zmian i wolumen transakcji w Kraków i Warszawa obok siebie.

Różnica w medianie ceny

6219 zł/m²

Warszawa tańsze o 72% — przy 50 m² to około 310 950 zł różnicy

Statystyki obu miast

Kraków

woj. malopolskie

Mediana ceny

14 853 zł

za m²

Liczba transakcji

1250

w bazie RCN

Zmiana roczna

+28.1%

r/r

Mieszkanie 50 m²

742 650 zł

szacunkowa cena całkowita

Warszawa

woj. mazowieckie

Mediana ceny

8634 zł

za m²

Liczba transakcji

1652

w bazie RCN

Zmiana roczna

+14.4%

r/r

Mieszkanie 50 m²

431 700 zł

szacunkowa cena całkowita

Szczegółowe porównanie

Kluczowe metryki rynku nieruchomości w Kraków i Warszawa

MetrykaKrakówWarszawa
Mediana ceny za m²14 853 zł8634 złtaniej
Mieszkanie 50 m² (szacunek)742 650 zł431 700 zł
Zmiana cen r/r+28.1%+14.4%
Transakcje w bazie RCN12501652
Segment cenowypremiumpowyżej średniej
Województwomalopolskiemazowieckie

Ostatnia weryfikacja danych: . Ostatnia aktualizacja porównania: . Źródło: Rejestr Cen Nieruchomości (dane.gov.pl). Mediana zł/m², liczba transakcji i trend r/r dla Kraków i Warszawa pochodzą z aktów notarialnych zarejestrowanych w RCN — nie z cen ofertowych ani prognoz. Opracowanie i weryfikacja danych: Zespół CenaCheck ds. danych RCN.

Trend cenowy — Kraków vs Warszawa

Mediana ceny transakcyjnej zł/m² wg kwartałów. Dane z aktów notarialnych (RCN).

Wolumen transakcji — Kraków vs Warszawa

Liczba transakcji zarejestrowanych w RCN wg kwartałów

Kraków

Warszawa

Kraków vs Warszawa — podsumowanie

W oparciu o medianę cen transakcyjnych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości, Warszawa jest aktualnie tańsze o 72% (6219 zł/m²) w stosunku do Kraków. Mediana w Warszawa wynosi 8634 zł/m², a w Kraków — 14 853 zł/m².

Przy zakupie typowego mieszkania o powierzchni 50 m² różnica w cenie wynosi około 310 950 zł. Kraków klasyfikuje się w segmencie premium, natomiast Warszawa — w segmencie powyżej średniej.

Pod względem dynamiki cen: Kraków rośnie szybciej (+28.1% r/r) niż Warszawa (+14.4% r/r). Jeśli ten trend się utrzyma, różnica cenowa między miastami będzie się zmniejszać.

Warszawa ma zdecydowanie więcej transakcji w bazie RCN (1652 vs 1250), co wskazuje na większą płynność rynku — łatwiej jest tam znaleźć kupca lub sprzedać mieszkanie w rozsądnym czasie.

Pamiętaj, że mediana to wartość ogólna dla całego miasta. Konkretna dzielnica, stan mieszkania, piętro i rok budowy mogą zmienić cenę o kilkanaście procent w obie strony. Zobacz, jak sprawdzić realną cenę konkretnego mieszkania. Zainstaluj rozszerzenie CenaCheck i sprawdzaj dane transakcyjne z RCN bezpośrednio przy przeglądaniu ofert na Otodom, OLX czy Morizon.

Najczęściej zadawane pytania

Jak wypadają ceny mieszkań Kraków vs Warszawa?
Kraków jest droższe: mediana ceny transakcyjnej to 14 853 zł/m² wobec 8634 zł/m² w Warszawa — o 72% więcej (6219 zł/m², czyli około 310 950 zł różnicy przy mieszkaniu 50 m²). Różnica się powiększa — ceny w Kraków rosną szybciej (+28.1% r/r) niż w Warszawa (+14.4% r/r). Wszystkie liczby to mediany z aktów notarialnych (RCN), dane na 16 kwietnia 2026, a nie ceny ofertowe z portali.
Kraków czy Warszawa — gdzie taniej kupić mieszkanie?
Taniej kupisz w Warszawa: mediana ceny transakcyjnej wynosi tam 8634 zł/m² wobec 14 853 zł/m² w Kraków, czyli o 72% mniej — przy mieszkaniu 50 m² to około 310 950 zł różnicy w cenie zakupu (RCN, akty notarialne, dane na 16 kwietnia 2026). W ostatnich kwartałach mediana zmieniła się o +2,4% w Kraków (2025 Q3 → 2026 Q2) i o −7,4% w Warszawa (2025 Q2 → 2026 Q1) — to zmierzony kierunek z ostatnich kwartałów, a nie prognoza, i bywa inny niż zmiana rok do roku. Sama mediana nie rozstrzyga jednak wyboru miasta: Warszawa ma 1.3× więcej zarejestrowanych transakcji, więc rynek jest tam płynniejszy, a orientacyjna rentowność najmu brutto wynosi 5,6% w Kraków i 11,5% w Warszawa. Mediana miasta to punkt odniesienia dla całego rynku — konkretne mieszkanie potrafi odbiegać od niej o kilkadziesiąt procent w zależności od dzielnicy, piętra i standardu.
Jak wypadają ceny domów w Kraków w porównaniu z Warszawa?
CenaCheck na tej stronie porównuje rynek mieszkań i lokali mieszkalnych, nie domy jednorodzinne. Jeśli przez „domów” rozumiesz ogólny rynek mieszkaniowy, najlepszym benchmarkiem jest mediana mieszkań: 14 853 zł/m² w Kraków i 8634 zł/m² w Warszawa (RCN, dane na 16 kwietnia 2026). Dom wolnostojący wyceniaj oddzielnie, bo cena działki, powierzchnia użytkowa domu i standard budynku silnie zmieniają zł/m²; nie mieszamy takich transakcji z medianą mieszkań, żeby nie zafałszować porównania.
Ile kosztuje mieszkanie w Kraków w porównaniu z Warszawa?
Mieszkanie 50 m² kosztuje w Kraków około 742 650 zł, a w Warszawa — 431 700 zł (mediana cen transakcyjnych RCN × 50 m², dane na 16 kwietnia 2026). W przeliczeniu na metr to 14 853 zł/m² w Kraków i 8634 zł/m² w Warszawa; Warszawa jest tańsze o 72%. To realne ceny z aktów notarialnych, a nie ceny ofertowe z portali ogłoszeniowych.
Ile kosztuje wynajem mieszkania w Kraków w porównaniu z Warszawa?
Wynajem mieszkania 50 m² kosztuje w Kraków około 3450 zł miesięcznie (69 zł/m²), a w Warszawa — 4150 zł (83 zł/m²). Taniej wynajmiesz w Kraków — o 17%. Zestawiając czynsz z medianą cen transakcyjnych RCN, orientacyjna rentowność najmu brutto wynosi 5,6% w Kraków i 11,5% w Warszawa — im wyższa, tym bardziej najem opłaca się właścicielowi, a najemca płaci relatywnie więcej za metr. Stawki najmu to wartości orientacyjne aktualizowane kwartalnie; ceny transakcyjne pochodzą z aktów notarialnych (RCN).
Ile wynosi mediana ceny mieszkania w Kraków vs Warszawa?
Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Kraków wynosi 14 853 zł/m², a w Warszawa — 8634 zł/m². Różnica to 6219 zł/m² (72%), co przy mieszkaniu 50 m² daje około 310 950 zł różnicy w cenie całkowitej. Dane pochodzą z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCN), czyli z aktów notarialnych.
Czy ceny mieszkań w Kraków rosną szybciej niż w Warszawa?
Tak — ceny w Kraków dynamicznie rosną (+28.1% r/r), podczas gdy w Warszawa dynamicznie rosną (+14.4% r/r). Różnica w dynamice wynosi 13.7 p.p.
Gdzie jest więcej transakcji nieruchomościami — w Kraków czy Warszawa?
W bazie RCN jest 1250 transakcji z Kraków i 1652 z Warszawa. Warszawa ma 1.3× więcej zarejestrowanych transakcji, co świadczy o większej płynności rynku — łatwiej znaleźć kupca i szybciej sprzedać mieszkanie.
Które miasto jest lepsze do inwestowania — Kraków czy Warszawa?
To zależy od strategii. Warszawa oferuje niższą barierę wejścia (8634 zł/m²), co przy wyższym czynszu może dawać lepszą stopę zwrotu. Kraków (14 853 zł/m²) może być bezpieczniejszą inwestycją z uwagi na stabilniejsze ceny. Zainstaluj CenaCheck, żeby porównać konkretne oferty z danymi RCN.

Sprawdź dane RCN dla każdego miasta

RCN Kraków— ceny transakcyjne →RCN Warszawa— ceny transakcyjne →

Sprawdź też ceny transakcyjne w największych monitorowanych rynkach: ceny mieszkań w Szczecinie · ceny transakcyjne nieruchomości we Wrocławiu · cena za m² mieszkania w Poznaniu

Inne porównania z Kraków i Warszawa

Białystok vs Kraków→Bielsko-Biała vs Kraków→Bydgoszcz vs Kraków→Bytom vs Kraków→Częstochowa vs Kraków→Dąbrowa Górnicza vs Kraków→
Wszystkie porównania miast →

Powiązane poradniki

Zanim porównasz Kraków i Warszawa, sprawdź jak czytać dane RCN i czym różnią się ceny transakcyjne od ofertowych.

Ceny transakcyjne a ofertowe

Czym różnią się ceny z aktów notarialnych (RCN) od cen wystawianych na portalach.

Jak sprawdzić realną cenę mieszkania

Od mediany dzielnicy do wyceny konkretnego lokalu — krok po kroku.

Rynek wtórny vs pierwotny

Czym różni się cena lokalu z drugiej ręki od mieszkania od dewelopera.

Prognozy cen mieszkań

Czy ceny będą rosły, czy spadały — jak czytać trend rok do roku.

Jawne ceny mieszkań od dewelopera

Co deweloper musi pokazać przed rezerwacją i jak czytać historię jego cen ofertowych.

Sprawdź realne ceny nieruchomości

Zainstaluj rozszerzenie CenaCheck i zobacz dane transakcyjne z RCN bezpośrednio na Otodom.pl, OLX.pl i Morizon.pl. Bezpłatnie.

Zainstaluj CenaCheckDarmowe rozszerzenie Chrome

3,85M

transakcji w bazie

16+

miast

RCN

dane z aktów notarialnych