Kalkulator podatku od najmu
Najem prywatny rozliczasz ryczałtem: 8,5% od czynszu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki powyżej. Wpisz miesięczny czynsz — kalkulator policzy roczny podatek i kwotę, którą warto odkładać co miesiąc.
Stan prawny: · Stawki i progi zgodne z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Wpisz sam czynsz najmu, który wpływa na twoje konto — bez opłat eksploatacyjnych (media, czynsz do wspólnoty) przenoszonych na najemcę. To one są podstawą ryczałtu.
3060 zł
roczny ryczałt od najmu (PIT-28)
- Odkładaj miesięcznie
- 255 zł
- Efektywna stawka
- 8,50%
Cały przychód mieści się w progu 100 000 zł, więc stawka to jednolite 8,5%: 36 000 zł × 8,5% = 3060 zł. Ryczałt płaci się od przychodu (czynszu), a nie od dochodu — kosztów najmu nie odliczasz.
Kalkulator liczy sam ryczałt od najmu prywatnego. Zaliczki wpłacasz do 20. dnia miesiąca (lub kwartalnie, jeśli spełniasz warunki), a roczne rozliczenie składasz na PIT-28 do 30 kwietnia. Realny czynsz w twoim mieście sprawdzisz w przewodniku ceny wynajmu mieszkań.
Jak kalkulator liczy ryczałt od najmu
- Przychód do 100 000 zł rocznie — ryczałt 8,5%. Podstawą jest sam czynsz najmu (przychód), a nie dochód — kosztów najmu nie odliczasz. Dla czynszu 3 000 zł miesięcznie (36 000 zł rocznie) ryczałt to 3 060 zł.
- Nadwyżka ponad 100 000 zł — ryczałt 12,5%. Wyższą stawkę stosujesz tylko od części przychodu powyżej progu. Pierwsze 100 000 zł zawsze rozliczasz po 8,5% (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy).
- Małżonkowie rozliczający najem wspólnie — próg 200 000 zł. Jeśli małżonkowie zdecydują, że całość przychodu z najmu rozlicza jedno z nich, próg 8,5% podnosi się ze 100 000 zł do 200 000 zł (art. 12 ust. 13 ustawy).
- Tylko ryczałt, bez skali podatkowej. Od 2023 r. najem prywatny rozlicza się wyłącznie ryczałtem — skala podatkowa i odliczanie kosztów (amortyzacja, remonty) są możliwe tylko w najmie prowadzonym jako działalność gospodarcza.
Zanim ustalisz czynsz, sprawdź realne stawki najmu w swoim mieście w przewodniku ceny wynajmu mieszkań, a mediany cen transakcyjnych — na stronach cen mieszkań. Kupujesz mieszkanie pod wynajem? Podatek od samego zakupu policzysz w kalkulatorze PCC, a jego wartość rynkową — w kalkulatorze wyceny mieszkania.
Najczęściej zadawane pytania
- Ile wynosi podatek od najmu mieszkania w 2026 roku?
- Najem prywatny rozlicza się ryczałtem: 8,5% od przychodu (czynszu) do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie przychód roczny to 36 000 zł, a ryczałt 8,5% wynosi 3 060 zł rocznie, czyli 255 zł miesięcznie. Podatek liczy się od przychodu, a nie od dochodu — kosztów najmu nie odliczasz.
- Kiedy stawka ryczałtu od najmu rośnie do 12,5%?
- Stawkę 12,5% stosujesz dopiero od nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł rocznie (to ok. 8 333 zł czynszu miesięcznie). Pierwsze 100 000 zł zawsze rozliczasz po 8,5%. Przy czynszu 10 000 zł miesięcznie (120 000 zł rocznie) ryczałt to 100 000 zł × 8,5% + 20 000 zł × 12,5% = 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł rocznie.
- Czy próg 100 000 zł dotyczy każdego małżonka osobno?
- Domyślnie limit 100 000 zł przysługuje każdemu z małżonków osobno, jeśli rozliczają najem odrębnie. Małżonkowie mogą jednak zdecydować, że całość przychodu z najmu rozlicza jedno z nich — wtedy próg wyższej stawki podnosi się do 200 000 zł dla tej osoby. Zaznacz tę opcję w kalkulatorze, aby zobaczyć wyższy próg.
- Czy najem prywatny można rozliczyć według skali podatkowej?
- Nie. Od 1 stycznia 2023 r. najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Rozliczenie według skali podatkowej (12% / 32%) i odliczanie kosztów, np. amortyzacji czy remontów, jest możliwe tylko w ramach najmu prowadzonego jako działalność gospodarcza.
- Co wchodzi do podstawy opodatkowania ryczałtem?
- Podstawą jest sam czynsz najmu, który otrzymujesz od najemcy. Opłaty eksploatacyjne (media, czynsz do wspólnoty lub spółdzielni) przenoszone na najemcę i przez niego pokrywane nie są twoim przychodem, jeśli tylko przez ciebie przechodzą. Do kalkulatora wpisz więc kwotę samego czynszu najmu, bez tych opłat.
- Do kiedy trzeba zapłacić podatek od najmu i złożyć PIT-28?
- Zaliczki na ryczałt wpłacasz do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni (lub kwartalnie, jeśli spełniasz warunki dla ryczałtu kwartalnego). Roczne zeznanie PIT-28 składasz i dopłacasz ewentualną różnicę do 30 kwietnia roku następnego. Nie musisz zgłaszać wyboru ryczałtu osobno — wystarczy pierwsza wpłata zaliczki.